전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, “다음 세입자 들어오면 주겠다”는 말을 기다릴 것이 아니라 즉시 법적 절차를 시작해야 합니다.
법적으로 계약이 종료되면 새 세입자 여부와 관계없이 보증금을 반환하는 것이 원칙이며, 대응이 늦어질수록 회수 가능성은 낮아집니다.
이 글은 전세사기가 의심될 때 확인할 사항과 실제 법적 절차를 순서대로 정리한 것입니다.
전세사기의 대표 유형부터 알아두기
- 깡통전세(무자본 갭투자): 집주인이 자기 자본 없이 임차인의 보증금만으로 주택을 사들이는 방식. 집값 하락·역전세 시 보증금을 돌려줄 능력이 없고, 경매에 넘어가도 전액 회수가 어렵습니다. 시세가 불투명한 신축빌라·오피스텔에서 자주 발생합니다.
- 이중계약: 중개인이 집주인에게는 월세, 임차인에게는 전세라고 속여 보증금을 가로채거나, 한 주택에 여러 임차인과 동시에 전세 계약을 맺는 유형.
- 신탁등기 악용: 소유권이 신탁회사에 넘어간 주택을 신탁회사 동의 없이 임대하는 유형. 임차인이 불법 점유자가 될 수 있습니다.
- 기타: 대항력 발생 시점 악용, 임대인 사칭, 전세자금 대출 사기, 위반건축물·선순위 보증금·근저당을 숨긴 계약 등.
보증금을 지키는 7단계 대응 절차
1단계 — 등기부등본 확인
근저당, 가압류, 경매개시결정 등 권리관계를 확인합니다. 만기 전 담보대출이 추가 설정되면 회수 순위가 밀릴 수 있으므로 등기부 변동을 지속적으로 점검해야 합니다.
2단계 — 임대인과의 소통 기록 확보
연락을 회피하는 정황이 반복되면 반환 의사가 없을 가능성이 높습니다. 이 단계의 대화 시도 기록은 향후 소송에서 중요한 자료가 됩니다. 전화·문자보다 기록이 남는 방식이 좋습니다.
3단계 — 내용증명 발송
계약이 종료되었고 보증금 반환을 요구한다는 사실을 공식적으로 남깁니다. 법적 절차가 임박했다는 경고 효과와 함께, 재판에서 정당한 요구를 했음을 입증하는 자료이자 지연이자 청구의 근거가 됩니다.
4단계 — 사기 정황이 있다면 형사고소
처음부터 반환할 의사·능력 없이 계약했거나 허위 근저당·위장 임대차 등 기망 정황이 있다면 사기죄(형법 제347조)로 고소할 수 있습니다.
다만 형사처벌만으로 보증금이 돌아오지는 않으므로 민사 절차를 반드시 병행해야 합니다. 형사재판에서는 배상명령(소송촉진 등에 관한 특례법 제25조)을 신청해 별도 민사소송 없이 배상 판결을 받아낼 수도 있습니다.
5단계 — 이사해야 한다면 임차권등기명령
보증금을 못 받은 상태로 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청해 등기부에 임차권을 남기면, 이사하더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
6단계 — 전세금 반환소송
반환이 계속 거부되면 보증금반환청구소송을 제기합니다. 승소 판결은 강제집행의 근거가 됩니다. 소송 전에 임대인이 재산을 처분·은닉하지 못하도록 가압류를 함께 검토해야 합니다.
7단계 — 강제집행
판결 후에도 지급하지 않으면 부동산 강제경매, 채권압류·추심 등으로 실제 회수를 진행합니다. 임대인의 재산이 이미 압류되어 있거나 은닉된 경우가 많아, 재산 조사와 추심 전략이 피해 회복의 실질적 관건입니다.
형사판결 + 배상명령까지 받아낸 실제 사례
위반건축물 여부, 선순위 보증금, 근저당권을 고의로 숨기고 전세계약을 체결해 보증금을 편취한 건축주에 대해, 법무법인 우경이 피해자를 대리해 형사 절차를 진행한 사건입니다.
법원은 범행이 반복적·계획적이고 다수 피해자를 대상으로 했다는 점을 들어 실형을 선고했고, 피해자 측이 신청한 배상명령도 그대로 인용되어 별도의 민사소송 없이 배상 집행의 근거를 확보했습니다.
예방이 최선 — 계약 전 체크리스트
계약 전에는 ① 등기부등본의 근저당·가압류 확인, ② 실거래가 대비 전세가율 확인(전세가가 매매가에 육박하면 위험), ③ 건축물대장으로 위반건축물 여부 확인, ④ 전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입 가능 여부 확인이 기본입니다.
근저당이 과도하게 설정된 주택은 계약하지 않는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집주인이 “다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 합니다. 기다려야 하나요?
A. 아닙니다. 계약이 종료되면 새 세입자 여부와 관계없이 보증금을 반환해야 하는 것이 원칙입니다. 내용증명 발송부터 시작해 법적 절차를 준비하는 것이 안전합니다.
Q. 보증금을 못 받았는데 이사부터 가도 되나요?
A. 그냥 이사하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다. 반드시 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
Q. 전세사기 피해자 지원 제도도 있나요?
A. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 인정 절차와 금융·주거 지원 제도가 운영되고 있습니다.
요건과 절차가 사안마다 다르므로 변호사와 상의해 신청 여부를 검토하는 것이 좋습니다. *(변호사 검수: 특별법 지원 내용 최신 개정사항 확인)*
이 글의 검토: 법무법인 우경 최병석 대표변호사 — 서울대학교 법학부 졸업, 대한변호사협회 부협회장, 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사, 주택도시보증공사(HUG) 전문직 위원.
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