계약서 특약에 적힌 약속을 시행사가 뒤늦게 부인하고, 오히려 수분양자의 중도금 연체를 이유로 이미 낸 돈 전부를 몰수하겠다고 나선 분양계약 해제 사건입니다.
법무법인 우경은 착공조차 되지 않은 현장, 이미 타인에게 넘어간 토지 소유권과 가압류 등기, 그리고 지급 시기를 유예하기로 한 합의가 담긴 통화 녹취를 확보해 시행사 측의 이행 거절과 기망을 입증했습니다.
그 결과 분양계약 해제가 인정되어 청구 금액이 인용됐고, 상대방의 항소도 기각됐습니다. 분양계약의 해제 요건 자체는 분양계약 해제와 분양대금 반환에서 정리했으며, 이 글은 그 요건이 실제 사건에서 어떻게 증명되었는지를 다룹니다.
사건 개요
의뢰인은 분양계약을 체결하면서 원하는 설계와 시공 내용을 직접 전달했고, 그 내용은 계약서에 맞춤형 설계·시공이라는 특약으로 명시됐습니다.
의뢰인은 이 약속을 전제로 기존 자택을 정리해 중도금을 마련하는 등 계약을 성실히 이행했습니다.
문제는 그다음이었습니다. 시행사는 착공조차 하지 않은 상태에서 약속한 시공은 해 줄 수 없다고 통보했고, 준공 후에 자비로 따로 시공하라는 답을 내놓았습니다.
의뢰인이 항의하자 그런 약속을 한 적이 없다는 태도로 돌아섰습니다. 의뢰인이 여러 차례 이행을 요구하다 해제를 통보하자, 시행사는 이번에는 중도금 연체를 이유로 계약이 이미 해제되었다며 기지급금 전부를 위약금으로 몰수하겠다고 주장했습니다.
쟁점
이 사건의 승패는 세 가지 지점에서 갈렸습니다.
| 쟁점 | 시행사 측 주장 | 확인이 필요했던 사실 |
|---|---|---|
| 특약의 내용 | 준공 후 별도 시공하기로 한 약정이었다 | 해당 시공 비용이 분양대금에 포함되어 있었는지 |
| 이행 능력과 의사 | 계약을 이행할 의사가 있었다 | 착공 여부, 사업 부지의 소유권과 담보·보전 상태 |
| 중도금 연체 | 연체로 계약이 해제되었다 | 지급 시기를 달리 정하기로 한 합의가 있었는지 |
세 쟁점 모두 “계약서에 무엇이 적혀 있는가”만으로는 결론이 나지 않았습니다. 계약 체결 당시의 사정과 이후의 실제 진행 상황을 자료로 복원해야 했습니다.
법무법인 우경의 전략
첫째, 특약이 대금에 반영된 항목임을 증명했습니다. 계약서 특약과 함께 건축 견적 자료를 대조해, 문제가 된 시공 비용이 처음부터 분양대금 안에 포함되어 있었음을 밝혔습니다. 준공 후 별도 시공을 전제한 것이라는 상대의 주장과 양립할 수 없는 자료였습니다.
둘째, 이행 거절을 객관적 사실로 고정했습니다. 착공은 물론 토목공사도 진행되지 않은 현장을 사진으로 확보했고, 토지 등기부등본을 분석해 사업 부지의 소유권이 이미 타인에게 이전되었고 다른 분양 대상 토지에는 가압류가 경료된 사실을 확인했습니다.
계약을 이행할 능력과 의사가 없었다는 점을 뒷받침하는 자료였습니다.
셋째, 중도금 연체 주장을 무력화했습니다. 의뢰인이 기존 자택을 처분해야 자금을 마련할 수 있는 사정을 시행사에 설명했고 시행사가 지급 시기에 여유를 주기로 했다는 점을, 담당 직원과의 통화 녹취로 입증했습니다.
상대가 스스로 동의한 유예를 근거로 삼아 연체를 탓할 수 없다는 구조를 만든 것입니다.
넷째, 소송 전 내용증명 단계에서 상대의 상태를 드러냈습니다. 발송 과정에서 시행사가 사용하던 사무실 주소에 해당 회사가 존재하지 않는다는 사실이 확인됐습니다.
문제를 해결할 의사 없이 연락을 회피하고 있었음을 보여 주는 정황으로 정리했습니다.
다섯째, 손해의 범위를 원상회복에서 멈추지 않았습니다. 이미 낸 분양대금뿐 아니라, 중도금 마련을 위해 기존 주택을 급하게 처분하면서 발생한 시세 차액과 임시 거처 마련에 든 비용까지 객관적 거래 자료로 산정해 청구했습니다.
결과
법원은 의뢰인의 계약 해제가 정당하다고 판단하고 청구 금액을 인용했습니다.
상대방은 이에 불복해 항소했으나, 항소심에서도 시행사 측의 이행 거절 책임이 유지되어 항소는 기각됐습니다. 의뢰인은 지급했던 분양대금과 손해배상 부분을 회수할 수 있었습니다.
의뢰인 특정을 피하기 위해 사건번호와 구체적 금액, 사업장 정보는 기재하지 않았습니다.
유사한 상황에 놓였다면
- 말로 오간 약속을 계약서 특약으로 남기십시오. 이 사건에서 결정적이었던 것은 특약 문언과 그 비용이 대금에 포함되어 있었다는 자료였습니다. 구두 약속만 있었다면 훨씬 어려운 사건이 됐을 것입니다.
- 지급 시기를 조정했다면 그 합의를 기록으로 남기십시오. 유예 합의는 나중에 연체를 이유로 한 몰수 주장을 막는 방패가 됩니다.
- 문자나 메일로 확인해 두는 것이 가장 안전하고, 통화만 오갔다면 그 내용을 정리해 상대에게 회신을 받아 두는 방법도 있습니다.
- 현장과 등기부를 먼저 확인하십시오. 착공 여부와 토지의 권리관계는 상대의 이행 능력을 보여 주는 가장 빠른 지표입니다. 공사가 멈춰 있고 부지에 보전처분이 걸려 있다면 대응을 서둘러야 합니다.
- 자금난이 의심되면 보전처분을 먼저 검토하십시오. 판결을 받아도 상대에게 재산이 남아 있지 않으면 회수가 어렵습니다. 집행 단계의 전체 구조는 강제집행 절차에서 확인하실 수 있습니다.
- 일반 매매계약이라면 판단 기준이 다릅니다. 분양이 아닌 매매계약의 해제와 손해배상은 부동산 매매계약 분쟁에서 따로 다룹니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 시행사가 “그런 약속을 한 적 없다”고 하면 어떻게 하나요?
A. 계약서 특약, 견적서, 분양 상담 당시의 자료, 담당자와의 대화 기록을 모아 그 약속이 대금과 계약 내용에 반영되어 있었는지를 확인하는 것이 출발점입니다. 이 사건에서도 특약 문언과 견적 자료의 대조가 핵심이었습니다.
Q. 중도금을 며칠 늦게 냈는데 계약금을 전부 몰수당할 수도 있나요?
A. 연체가 있었다는 사실만으로 결론이 정해지지는 않습니다. 지급 시기에 관한 합의가 있었는지, 상대가 먼저 이행을 거절했는지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 몰수 통보를 받았더라도 경위를 정리해 검토받아 보시기 바랍니다.
담당: 법무법인 우경 최병석 대표변호사 — 서울대학교 법학부 졸업, 대한변호사협회 부협회장, 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사, 주택도시보증공사(HUG) 전문직 위원.
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