부동산 매매계약 깨졌을 때 계약금의 향방은 ‘누구 잘못인가’보다 ‘어느 단계에서 깨졌는가’가 먼저 정합니다.
아직 어느 쪽도 이행에 착수하지 않은 단계라면 계약금은 해약금으로 작동해, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하면서 계약을 해제할 수 있습니다.
반대로 잔금 지급이나 소유권 이전처럼 이행이 시작된 뒤에는 이 해약금 해제권을 더 이상 쓸 수 없고, 문제는 채무불이행과 손해배상의 영역으로 넘어갑니다.
계약금을 돌려받을 수 있는지, 배액을 물어야 하는지, 계약금을 넘는 손해까지 청구할 수 있는지는 이 구분에서 갈리므로 아래 순서대로 확인하시기 바랍니다.
계약금은 ‘해약금’이다 — 민법이 정한 기본 구조
부동산 매매계약에서 오가는 계약금은 단순한 대금 일부가 아닙니다. 민법은 계약금을 해약금으로 보아, 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 다음과 같이 계약을 풀 수 있도록 정하고 있습니다(민법 제565조).
- 매수인: 이미 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제
- 매도인: 받은 계약금의 두 배를 상환하고 계약을 해제
이때는 상대방의 잘못을 따질 필요가 없습니다. 손해배상 청구도 원칙적으로 별도로 하지 않고, 계약금 자체가 해제의 대가 역할을 합니다.
시세가 급등해 매도인이 마음을 바꾸는 이른바 ‘배액배상 파기’가 법적으로 가능한 이유가 여기에 있습니다.
언제까지 해약금 해제가 가능한가
가장 중요한 제한은 시점입니다. 해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있습니다.
매수인이 중도금을 넣었다거나 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 준비해 건넸다면 이미 이행 착수로 평가될 수 있고, 그 뒤에는 계약금만 포기하거나 배액을 상환하는 방식으로 빠져나올 수 없습니다.
| 단계 | 계약을 풀려면 | 근거 |
|---|---|---|
| 이행 착수 전 | 매수인은 계약금 포기 / 매도인은 배액 상환 | 해약금 해제 |
| 이행 착수 후 | 상대방의 채무불이행이 있어야 해제 가능 | 채무불이행 해제 + 손해배상 |
| 이행이 불가능해진 뒤 | 해제 또는 이행에 갈음하는 배상 청구 | 이행불능·전보배상 |
계약서에 “중도금 지급 전까지 해약할 수 있다”처럼 시점을 따로 정해 두었다면 그 약정이 우선합니다. 그래서 분쟁이 생기면 가장 먼저 보는 것이 계약서의 특약 조항입니다.
귀책 사유별로 계약금은 어떻게 되나
이행 착수 이후 한쪽의 잘못으로 계약이 깨졌다면, 계약금은 손해배상액의 예정처럼 작동하는 경우가 많습니다.
매수인에게 책임이 있는 경우 — 잔금을 마련하지 못하거나 일방적으로 계약을 포기한 경우입니다. 매도인은 계약서 약정에 따라 계약금을 위약금으로 몰수하는 방식으로 정산하는 것이 일반적입니다.
매도인에게 책임이 있는 경우 — 소유권 이전에 협조하지 않거나, 더 높은 값을 부르는 제3자와 다시 계약해 기존 계약을 무산시키는 이중매매가 대표적입니다. 이때 매도인은 계약금 배액 상환 또는 약정 위약금 지급 책임을 지게 됩니다.
다만 계약금을 위약금으로 볼 수 있는지는 계약서에 그러한 취지가 적혀 있는지에 따라 달라집니다. 위약금 조항이 없다면 실제 발생한 손해를 입증해 청구해야 하므로, 계약서 문구를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
계약이 아니라 ‘이행’이 불가능해진 경우 — 전보배상
실무에서 더 다루기 까다로운 유형은 계약 해제가 아니라 이행불능입니다. 약속한 목적물이 경매로 넘어가거나 제3자에게 소유권이 이전되어 버려, 이제는 계약을 이행하고 싶어도 할 수 없게 된 상황입니다.
이때 채권자는 계약을 해제하고 원상회복을 구하는 대신, 이행에 갈음하는 손해배상(전보배상) 을 청구할 수 있습니다.
받기로 했던 부동산을 넘겨받을 수 없게 되었다면 그 부동산의 시가 상당액을, 잔금을 받지 못했다면 잔금과 지연손해금을 구하는 식으로 청구를 구성하게 됩니다. 계약이 이행되었더라면 얻었을 이익을 금전으로 환산해 회복하는 구조입니다.
법무법인 우경은 토지를 매도하면서 잔금을 아파트 소유권으로 대신 받기로 약정했으나, 매수인 측이 그 아파트를 제3자에게 처분해 버려 담보 제공 의무가 이행불능에 이른 사건을 수행한 바 있습니다.
각 상대방의 책임 성격에 맞추어 잔금과 지연손해금 청구, 아파트 시가 상당액의 전보배상 청구로 청구를 나누어 구성했고, 법원은 청구를 대부분 받아들였습니다.
상대방이 제기한 항소 역시 기각되었습니다. 이행불능 사건에서는 무엇을 얼마로 계산해 청구할지를 정하는 단계가 사실상 결과를 좌우합니다.
매수인이 계약 전에 반드시 확인할 위험
계약이 깨진 뒤의 다툼보다 계약 전 점검이 비용이 훨씬 적게 듭니다. 매매 분쟁으로 이어지는 전형적인 위험은 다음과 같습니다.
- 권리관계 — 등기부의 선순위 근저당권과 채권최고액, 가압류·가처분 기입 여부를 확인합니다. 채권최고액이 실제 채무액이 아니라는 점은 근저당권·채권최고액에서 자세히 다룹니다.
- 가압류가 걸린 부동산 — 가압류는 소유권을 박탈하는 것이 아니라 처분을 제한하는 조치이므로 매매계약 자체는 가능합니다.
- 그러나 매수인이 부담을 그대로 떠안을 위험이 있고 금융기관 대출도 막히는 경우가 많아, 실무에서는 해방공탁이나 채권자와의 합의로 가압류를 먼저 정리한 뒤 거래하는 편이 안전합니다.
- 무허가 건축물 — 건축물대장이 없으면 소유권 이전이 막히거나 철거 명령·이행강제금 대상이 될 수 있습니다. 매도인이 무허가 사실을 알면서도 알리지 않았다면 계약 해제와 손해배상을 다툴 여지가 있습니다.
- 공유지분 — 공유물의 처분·변경에는 공유자 전원의 동의가 필요합니다(민법 제264조). 반면 자기 지분만 파는 것은 가능하므로, 무엇을 사는 것인지 계약서에서 명확히 해야 합니다.
- 공유자 사이 갈등이 길어지면 공유물분할청구로 이어집니다.
- 토지 오염 — 매수 후 오염토가 확인되면 정화 비용이 크게 발생할 수 있습니다. 하자담보책임을 묻는 경우 하자를 안 날부터 정해진 기간 안에 권리를 행사해야 하므로 대응이 늦어지지 않도록 해야 합니다.
- 기획부동산 — “곧 개발된다”, “수익이 보장된다”는 설명으로 지분을 쪼개 파는 유형입니다. 반환을 구하려면 당시 어떤 설명이 있었고 그것이 사실과 어떻게 달랐는지를 입증해야 하므로, 홍보자료·녹취·메신저 대화를 남겨 두는 것이 결정적입니다.
임차인 지위에서 보증금을 지키는 문제는 전세보증금 반환소송과 전세사기 대응에서, 이미 지급한 돈을 법률상 원인 없이 상대가 보유하게 된 경우의 회수는 부당이득반환청구에서 다룹니다.
분쟁이 생겼다면 이 순서로
- 계약서 확인 — 해제·위약금·특약 조항을 먼저 봅니다. 결론의 절반은 여기서 정해집니다.
- 의사표시를 증거로 남기기 — 해제나 이행 촉구의 의사는 내용증명으로 보내 시점과 내용을 확정해 둡니다.
- 책임재산 확보 — 상대방이 재산을 처분할 정황이 있다면 가압류 등 보전처분을 함께 검토합니다. 판결을 받아도 집행할 재산이 없으면 의미가 줄어듭니다.
- 민사·형사 병행 검토 — 잔금 대신 넘기기로 한 부동산을 제3자에게 처분하는 등 고의성이 뚜렷한 경우에는 형사 절차를 함께 검토할 수 있습니다. 다만 형사 성립 여부는 사안별 판단이므로 무리한 고소는 오히려 부담이 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약금만 걸고 아직 중도금은 안 냈습니다. 매도인이 갑자기 못 팔겠다고 하는데 어떻게 되나요?
A. 아직 어느 쪽도 이행에 착수하지 않았다면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
반대로 매수인이 이미 중도금을 지급하는 등 이행에 착수했다면 매도인은 그 방법으로 해제할 수 없고, 그럼에도 계약을 이행하지 않으면 채무불이행 책임을 지게 됩니다.
Q. 계약금을 포기하면 그것으로 모든 책임이 끝나나요?
A. 이행 착수 전 해약금 해제라면 그렇게 정리되는 것이 원칙입니다. 그러나 이행이 시작된 뒤의 일방적 파기는 해약금 해제가 아니므로, 상대방이 실제 입은 손해가 계약금을 넘는다면 그 초과분까지 청구될 수 있습니다.
Q. 매도인이 다른 사람에게 더 비싸게 팔아버렸습니다. 집을 되찾을 수 있나요?
A. 이미 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다면 목적물 자체를 되찾기는 쉽지 않고, 실무에서는 이행불능을 전제로 손해배상을 구하는 방향이 현실적입니다.
다만 제3자가 사정을 알면서 가담한 정황이 있는 등 예외적인 경우에는 다른 구성이 가능할 수 있으므로 자료를 갖추어 검토해야 합니다.
Q. 계약금을 아직 한 푼도 주지 않았는데 계약을 취소하면 어떻게 되나요?
A. 계약금을 실제로 교부하지 않았다면 해약금 해제의 전제가 갖추어지지 않은 것으로 볼 여지가 있고, 계약 자체의 성립과 구속력을 두고 다툼이 생깁니다.
가계약금의 성격을 어떻게 볼 것인지도 함께 문제되므로 주고받은 문자와 입금 내역을 정리해 상담받는 것이 좋습니다.
이 글의 검토: 법무법인 우경 최병석 대표변호사 — 서울대학교 법학부 졸업, 대한변호사협회 부협회장, 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사, 주택도시보증공사(HUG) 전문직 위원.
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