받기로 한 부동산이 이미 다른 사람 명의로 넘어가 버렸다면, 그 부동산을 돌려받는 것보다 ‘받았어야 할 가치’를 금전으로 환산해 전보배상 청구하는 편이 현실적인 회복 방법이 됩니다.
이 사건은 토지를 매도하면서 잔금을 아파트 소유권으로 대신 받기로 약정했으나, 상대방이 그 아파트를 제3자에게 처분해 약속이 이행불능에 이른 사안입니다.
법무법인 우경은 상대방별 책임의 성격을 나누어 잔금과 지연손해금 청구, 아파트 시가 상당액의 전보배상 청구로 청구를 구성했고, 법원은 의뢰인의 청구를 대부분 받아들였습니다. 상대방이 제기한 항소도 기각되었습니다.
사건 개요 — 잔금을 아파트로 받기로 한 약정
의뢰인은 토지의 소유자로, 상대방과 이 토지에 관한 매매계약을 체결했습니다. 계약금은 현금으로 수수하고, 잔금은 상대방이 건설 중이던 부동산의 분양계약서와 잔금 완납 증명서로 대체하기로 약정했습니다.
즉 잔금을 돈이 아니라 아파트 소유권으로 받기로 한 구조였습니다.
문제는 상대방의 자금 사정에서 비롯되었습니다. 상대방은 잔금을 치르기 위해 제3자에게 돈을 빌리면서 이 사건 토지를 담보로 제공하고 제3자 명의의 근저당권을 설정했는데, 빌린 돈을 갚지 못했습니다.
결국 제3자가 토지를 경매에 넘겼고, 토지는 경매 매수인에게 넘어갔습니다.
여기에 더해, 잔금 대신 넘겨주기로 약속했던 아파트마저 상대방이 또 다른 제3자에게 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐 주었습니다.
의뢰인은 자신의 의무는 이행한 상태에서, 잔금도 받지 못하고 약속받은 아파트 소유권도 받지 못하는 처지에 놓였습니다.
쟁점 — 상대방의 반박과 사건의 핵심
상대방 측은 책임을 의뢰인에게 돌리는 방향으로 다투었습니다.
- 의뢰인은 토지의 실제 소유자가 아니라 대리인에 불과하다는 주장
- 이 계약은 진정한 매매가 아니라 돈을 빌리는 과정에서 형식상 맺은 담보 계약에 불과하다는 주장
- 잔금 대신 분양 관련 증서를 건넸으므로 의무를 다했다는 주장
- 의뢰인이 소유권 이전을 미루는 바람에 경매가 진행된 것이라는 주장
따라서 이 사건 전보배상 핵심 쟁점은 세 가지로 정리되었습니다. 첫째, 의뢰인이 계약의 정당한 당사자인지. 둘째, 토지가 경매로 넘어가고 아파트가 제3자에게 처분된 원인이 누구의 귀책사유인지. 셋째, 이행이 불가능해진 이상 무엇을 얼마로 계산해 청구할 것인지입니다.
법무법인 우경의 전략 — 청구를 성격별로 나누다
이 사건에서 가장 중요한 판단은 “계약을 해제하고 원상회복을 구할 것인가, 이행에 갈음하는 배상을 구할 것인가”였습니다.
목적물이 이미 제3자 명의로 넘어간 이상 목적물 자체의 회복을 구하는 것은 실효성이 낮았고, 이행불능을 전제로 한 전보배상이 회복의 폭을 넓히는 길이었습니다.
1. 계약 당사자성과 귀책사유 정리
먼저 의뢰인이 이 사건 계약의 정당한 당사자임을 계약 체결 경위와 관련 자료로 입증했습니다.
이어 토지가 경매로 넘어간 것과 아파트가 제3자에게 매도된 것 모두 상대방의 채무불이행과 임의 처분에서 비롯되었음을 시간 순서에 따라 정리했습니다.
“형식상 담보 계약이었다”는 주장에 대해서는 계약의 유효성과 이행 경과를 근거로 반박했습니다.
2. 잔금 및 지연손해금 청구
쌍방의 의무가 동시이행 관계에 있는 구조에서, 의뢰인 측 의무가 이행불능이 되었다고 해서 상대방에 대한 잔금 청구권까지 당연히 사라지는 것은 아니라는 점을 짚었습니다. 이에 따라 잔금 전액과 그에 대한 지연손해금의 지급을 구했습니다.
3. 아파트 시가 상당액의 전보배상 청구
잔금 지급을 담보하기 위해 아파트 소유권을 이전할 의무를 부담하던 상대방 회사가 그 아파트를 제3자에게 처분한 행위는 담보 제공 의무의 이행불능을 스스로 초래한 것입니다.
전보배상의 법리에 따라, 소유권을 이전받을 수 없게 됨으로써 의뢰인이 입은 손해, 즉 아파트 시가 상당액의 배상을 구했습니다.
4. 형사 절차 병행 검토
잔금 대신 넘기기로 한 부동산을 제3자에게 처분한 행위는 단순한 채무불이행을 넘어 고의성이 문제되는 사안이었습니다.
법무법인 우경은 민사와 별도로 형사 절차를 병행해 고의성 입증에 필요한 객관적 자료를 확보하는 방향을 함께 검토했습니다. 관련 법리는 업무상배임 혐의 대응에서 다룹니다.
다만 형사 성립 여부는 사안에 따라 달라지므로, 병행 여부는 자료의 수준을 보고 결정해야 합니다.
결과 — 청구 대부분 인용, 항소 기각
법원은 법무법인 우경의 법리 구성을 받아들여 의뢰인의 청구를 대부분 인용했습니다. 상대방에게는 매매 잔금과 지연손해금의 지급 책임이, 상대방 회사에는 아파트 시가 상당액을 전보배상할 책임이 인정되었습니다.
이후 상대방이 항소했으나 항소는 기각되었습니다.
의뢰인은 약속받은 아파트 자체를 되찾지는 못했지만, 계약이 정상적으로 이행되었더라면 얻었을 이익에 상응하는 금전을 청구할 법적 지위를 확보했습니다.
비슷한 상황이라면 — 대응 조언
- 목적물이 이미 제3자에게 넘어갔다면 목적물 회복에 매달리기보다 이행불능을 전제로 한 손해배상 구성을 먼저 검토하는 편이 현실적입니다. 계약 유형별 기본 구조는 부동산 매매계약 파기와 손해배상에서 정리했습니다.
- 손해액 산정 근거를 미리 확보하십시오. 전보배상은 시가 상당액이 곧 청구액이 되므로, 시세 자료와 감정 가능성을 초기에 점검해야 합니다.
- 상대가 재산을 빼돌리고 있다면 판결 전에 책임재산부터 묶어야 합니다. 이미 처분한 정황이 있다면 사해행위취소 소송을, 판결을 받은 뒤 실제 회수 단계라면 강제집행 절차를 함께 설계하는 것이 좋습니다.
- 주고받은 서류를 모두 보관하십시오. 이 사건에서도 계약 체결 경위와 이행 경과를 보여주는 자료가 당사자성과 귀책 판단의 기초가 되었습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 잔금을 돈이 아니라 부동산으로 받기로 하는 약정도 유효한가요?
A. 당사자가 합의했다면 그러한 약정 자체는 가능합니다. 다만 목적물이 아직 완성되지 않았거나 제3자에게 처분될 위험이 있는 경우에는 이행불능 위험이 큽니다. 가능하다면 소유권 이전 시기와 처분 금지에 관한 장치를 계약서에 함께 두는 것이 안전합니다.
Q. 상대방이 “실제 소유자가 아니라 대리인”이라고 다투면 어떻게 되나요?
A. 계약의 당사자가 누구인지는 계약서 문언만이 아니라 체결 경위와 대금 수수, 이후 이행 경과를 종합해 판단됩니다.
이 사건에서도 관련 자료로 의뢰인의 당사자성을 입증했습니다. 다툼이 예상된다면 계약 단계부터 명의와 실제 권리자를 일치시켜 두는 것이 좋습니다.
담당: 법무법인 우경 최병석 대표변호사 — 서울대학교 법학부 졸업, 대한변호사협회 부협회장, 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사, 주택도시보증공사(HUG) 전문직 위원.
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