임대차계약이 종료되면 임대인은 새 세입자를 구했는지와 관계없이 보증금을 돌려줘야 합니다.
“다음 세입자 들어오면 보증금 주겠다”는 말은 법적 근거가 없습니다.
반환이 미뤄지고 있다면 내용증명 → (이사가 필요하면) 임차권등기명령 → 지급명령 또는 반환소송 → 강제집행의 순서로 대응하며, 소송에서는 보증금 원금에 더해 지연손해금(소 제기 후 소송촉진법상 연 12%)까지 청구할 수 있습니다.
1단계 — 해지·갱신거절 통지와 내용증명
먼저 계약 종료가 법적으로 확실해야 합니다.
갱신을 원치 않으면 기간 만료 전 법이 정한 기간 안에 갱신거절을 통지해야 하며, 통지 없이 기간이 지나면 묵시적 갱신으로 계약이 연장될 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조).
종료가 확정됐는데도 반환이 없으면 내용증명을 보냅니다.
그 자체에 강제력은 없지만 ① 반환을 정당하게 요구했다는 소송 증거가 되고, ② 지연손해금 계산의 근거가 되며, ③ “다음은 법적 절차”라는 압박으로 이 단계에서 해결되는 경우도 많습니다. 계약서, 보증금 지급 내역, 전입신고·확정일자 서류를 함께 정리해 두세요.
2단계 — 이사해야 한다면 임차권등기명령부터
보증금을 못 받은 채 이사하면 전입신고·확정일자로 확보한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
반드시 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청해 등기부에 임차권을 남기고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
등기가 되어 있으면 이사·전출 후에도 기존 권리가 유지되고, 경매 시 우선변제의 근거가 됩니다.
3단계 — 지급명령 또는 보증금 반환소송
임대인이 보증금 자체를 다투지 않고 “돈이 없다”며 미루기만 한다면 빠르고 저렴한 지급명령이 효율적입니다.
임대인이 원상회복비 공제 등을 주장하며 다툴 것으로 보이면 처음부터 반환소송이 낫습니다.
소송에서 입증할 것은 네 가지입니다: 계약이 적법하게 종료되었는지, 보증금을 실제 지급했는지, 목적물을 인도(반환)했는지, 그럼에도 임대인이 반환하지 않았는지.
보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계이므로, 인도 의무의 이행(제공)을 갖춰야 지연손해금이 온전히 계산됩니다.
임대인이 재산을 처분할 우려가 있으면 소송과 함께 가압류를 걸어두는 것이 안전합니다.
4단계 — 판결 후에도 안 주면 강제집행
승소 판결(가집행 포함)을 받으면 임대인의 예금·부동산·다른 임대차보증금 등에 압류·추심을 진행합니다.
절차와 전략은 채권압류 및 추심명령 총정리에서 자세히 다룹니다. 임대인의 재산 상태에 따라 회수 난이도가 달라지므로, 소송 단계에서 미리 재산을 파악해 두는 것이 실질 회수의 관건입니다.
법무법인 우경의 실제 사례
- 보증금 반환 청구 전부 인용 + 지연손해금 — 계약 종료 후 반환을 미루고 연락을 회피하던 임대인을 상대로, 임차권등기명령으로 권리를 보전한 뒤 소송을 제기해 보증금 전액과 법정 지연손해금, 소송비용, 가집행까지 인정받은 사례
- 임차권등기 → 반환소송 전부 인용 — 기간 만료로 종료된 임대차에서 주택임차권등기 결정을 먼저 받아 대항력을 유지한 채 소송을 진행, 청구 전부 인용된 사례
전세사기가 의심되는 상황이라면 형사 대응까지 필요합니다 → 전세사기 당했을 때 대응 절차 — 보증금 지키는 7단계
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대인이 “새 세입자가 구해져야 준다”고 합니다. 기다려야 하나요?
A. 아닙니다. 계약이 종료되면 반환 의무는 새 임차인 여부와 무관하게 발생합니다. 기다리는 동안에도 내용증명 발송과 임차권등기 준비 등 절차를 진행해 두는 것이 안전합니다.
Q. 소송하면 얼마나 걸리고, 그동안 이자도 받을 수 있나요?
A. 사건마다 다르지만 통상 수개월이 걸립니다. 대신 소장 부본 송달 다음 날부터는 소송촉진법에 따른 연 12%의 지연손해금이 가산되므로, 늦어질수록 임대인의 부담이 커지는 구조입니다.
Q. 보증금 일부만 주겠다며 원상회복비를 공제한다고 합니다.
A. 임대인은 실제 파손 등 정당한 범위에서만 공제할 수 있고, 통상적인 사용에 따른 마모(자연 손모)는 원칙적으로 임차인 부담이 아닙니다. 공제 항목의 근거를 요구하고, 부당하면 전액 청구로 다투면 됩니다.
이 글의 검토: 법무법인 우경 최병석 대표변호사 — 서울대학교 법학부 졸업, 대한변호사협회 부협회장, 채권추심변호사회 회장, 주택도시보증공사(HUG) 전문직 위원.
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