공사대금 소송의 승패는 ‘돈을 안 준다’는 사실이 아니라, 계약대로 공사가 이루어졌다는 점을 객관적 자료로 증명하느냐에서 갈립니다. 법원은 도급계약의 존재와 내용, 공사 범위와 약정 대금, 실제 완공 여부, 하자와 추가공사 인정 범위를 모두 따져 판단합니다. 여기에 공사대금 채권은 소멸시효가 짧고, 상대 업체가 회생·회사분할·재산 처분으로 빠져나가는 일도 잦아 대응이 늦으면 권리 자체가 사라집니다. 아래에서 청구의 요건부터 실제 회수까지 순서대로 정리했습니다.
공사대금 청구, 무엇을 입증해야 하는가
공사대금 청구 소송에서 원고가 증명해야 할 핵심은 두 가지입니다.
- 적법한 도급계약의 체결 — 누가 누구에게 어떤 범위의 공사를, 얼마에 맡겼는지
- 계약 내용에 따른 공사의 완공(또는 이행) — 약정된 일이 실제로 수행되었는지
이 둘이 서면으로 정리되어 있으면 사건은 단순해집니다. 문제는 건설 현장의 상당수 계약이 구두 합의, 카카오톡 지시, 현장 소장의 구두 변경으로 진행된다는 점입니다. 서면 계약서가 없거나 계약 내용이 불명확하면 공사 범위와 단가 산정 방식의 해석 차이 자체가 분쟁의 원인이 되고, 청구 금액을 특정하는 일부터 어려워집니다.
계약서가 없다고 청구가 불가능한 것은 아닙니다. 견적서와 내역서, 공정표, 자재 발주·납품 자료, 세금계산서, 현장 사진, 발주자와 주고받은 메시지가 모여 계약의 존재와 범위를 뒷받침할 수 있습니다. 다만 이런 간접 자료로 재구성하는 사건일수록 초기에 자료를 체계적으로 정리해 두는 작업의 가치가 큽니다.
공사가 중단됐다면 — 기성고 비율에 따른 청구
계약이 중도에 해제되거나 공사가 중단된 경우에는 완성된 부분에 상응하는 대금, 즉 기성고에 따른 공사대금을 청구하게 됩니다. 실무에서 기성고 비율은 대체로 ‘이미 완성된 부분에 들인 공사비’와 ‘미시공 부분을 완성하는 데 필요한 공사비’를 합한 전체 금액 중 전자가 차지하는 비율로 산정합니다. 단순히 “공정률 70%”라고 주장하는 것만으로는 부족하고, 그 수치가 어떤 근거로 나왔는지를 제시해야 합니다.
여기서 결정적인 역할을 하는 것이 법원 감정촉탁입니다. 판사가 도면과 현장을 보고 공정률이나 하자 여부를 직접 판단하기는 어렵기 때문에, 법원이 지정한 감정인이 현장을 확인해 객관적 수치를 산출합니다. 감정 결과는 사실상 판결의 기초가 되므로, 감정 신청 단계에서 감정 사항을 어떻게 특정할지, 산출된 결과에 누락·과소 평가된 항목이 없는지 검토해 보완 의견을 내는 작업이 대단히 중요합니다. 법무법인 우경이 수행한 공사대금 사건에서도 감정촉탁을 통해 투입 비용과 공정률을 확정하고, 감정 결과의 누락 항목에 대해 의견을 제출해 청구가 인용된 사례가 있습니다.
하자·추가공사 항변에 어떻게 대응하나
대금 지급을 미루는 쪽은 대체로 정면으로 “안 주겠다”고 하지 않습니다. 실제로는 다음과 같은 형태의 항변이 나옵니다.
| 상대방의 주장 | 대응의 방향 |
|---|---|
| “부실공사다 / 하자가 있다” | 하자의 존재·범위·보수비용은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 하자가 인정되어도 통상은 보수비 상당액의 상계·동시이행 문제이지 대금 전액 거절 사유가 되기 어렵습니다 |
| “아직 미완성 부분이 있다” | 사용전검사 합격, 준공·사용승인 관련 자료, 실제 사용·영업 개시 사실 등으로 완성을 입증합니다 |
| “추가공사는 합의한 적 없다” | 추가공사 지시·승인 경위(메시지, 변경 도면, 현장 회의록)와 실제 시공 내역을 연결해 증명합니다 |
| “발주처에서 돈이 안 들어와서” | 원도급사의 자금 사정은 하도급대금 지급을 거절할 정당한 사유가 되지 않습니다 |
| 연락 회피·시간 끌기 | 내용증명으로 이행을 최고하고, 가압류·지급명령 등 절차를 즉시 개시합니다 |
특히 인테리어 공사 분쟁은 하자 여부, 추가공사 대금 산정, 정산 시점 등 다툴 지점이 많아 까다로운 편입니다. 발주자가 완공된 공간에서 아무 문제 없이 영업을 시작했다는 사실 자체가 완성과 검수 완료를 뒷받침하는 유력한 정황이 되기도 합니다.
완성을 증명하는 객관적 증거
“성실히 시공했다”는 진술은 증거가 아닙니다. 법원이 받아들이는 것은 검증 가능한 자료입니다.
| 증거 | 어떤 쟁점에 쓰이는가 |
|---|---|
| 도급계약서·내역서·견적서 | 계약의 존재, 공사 범위, 약정 대금 |
| 공정표·공정 보고서·현장 사진 | 시공 경과와 완성도 |
| 사용전검사 합격 판정 등 공공기관 검사 자료 | 법적 기준에 맞게 시공되어 사용 가능한 상태임을 공신력 있게 확인 |
| 세금계산서·입금 내역 | 기성금·선수금 수수 내역, 미지급 잔금의 산출 근거 |
| 카카오톡·이메일·현장 지시 문서 | 추가공사 지시, 변경 합의, 검수 완료 정황 |
| 법원 감정 결과 | 공정률, 투입 비용의 적정성, 하자 보수비 |
전기·소방·통신 설비 공사처럼 공공기관 검사가 수반되는 공종에서는 사용전검사 합격 판정 결과지가 특히 강력합니다. 시공이 안전 기준을 충족했고 실질적으로 사용 가능한 상태라는 점을 제3의 기관이 확인해 준 자료이기 때문에, “미완성”이라는 항변을 정면으로 무력화할 수 있습니다.
하도급업체라면 — 하도급법과 직접지급청구권
발주처 → 원도급사 → 하도급사로 이어지는 구조에서는 위쪽에서 자금이 막히면 아래쪽이 먼저 무너집니다. 발주처의 자금 사정 악화, 원도급사의 경영 악화나 부도, 계약서 미비로 인한 범위 다툼이 대표적인 미지급 원인입니다.
「하도급거래 공정화에 관한 법률」은 원사업자가 부당하게 대금을 미지급하거나 지급을 지연할 경우 공정거래위원회의 시정명령·과징금 등 제재가 가능하도록 규정하고 있습니다. 또한 원도급사가 대금을 지급하지 않는 일정한 경우에는 하도급업체가 발주자에게 공사대금을 직접 청구할 수 있는 직접지급청구권이 하도급법과 건설산업기본법에 따라 인정됩니다.
직접지급청구권은 강력한 만큼 요건이 엄격합니다. 어떤 사유에 해당하는지, 발주자에게 어떤 방식으로 청구 의사를 전달해야 하는지, 발주자가 원도급사에 이미 지급한 부분은 어디까지 공제되는지에 따라 회수 가능 금액이 달라집니다. 요건을 갖추지 못한 채 발주자에게 통지만 해 두고 기다리다 원도급사가 대금을 모두 받아 가 버리는 경우도 있으므로, 청구 시점과 방식을 함께 설계해야 합니다.
상대가 법인회생·회사분할로 빠져나가려 할 때
가장 곤혹스러운 상황은 상대 업체가 법인회생을 신청하거나 회사를 쪼개면서 “그 채무는 우리 것이 아니다”라고 주장하는 경우입니다. 실제로 회생 절차 중 “인가 후 정해진 요율로 우선 지급하고 잔액은 절차 종료 후 갚겠다”는 각서를 써 준 뒤, 절차가 끝나자 사업 부문을 분할해 새 회사를 세우고 분할계획서상 승계 대상이 아니라며 책임을 부인한 사례가 있었습니다.
이런 주장에는 법적 허점이 있습니다.
- 분할 회사의 연대책임 — 상법상 회사가 분할되어 설립되는 회사는 원칙적으로 분할 전 회사의 채무에 대해 연대하여 변제할 책임을 집니다. 회사 내부에서 만든 분할계획서만으로 채권자의 권리를 일방적으로 배제할 수 없습니다.
- 채권자 보호 절차 — 연대책임을 배제하려면 주주총회 승인 결의 후 정해진 기간 안에 알고 있는 채권자에게 개별적으로 이의 제출을 최고하는 등 채권자 보호 절차를 거쳐야 합니다.
- 절차를 빠뜨렸다면 — 대법원 판례는 적법한 채권자 보호 절차를 거치지 않은 경우, 채무를 승계하지 않기로 한 내부 약정을 채권자에게 대항할 수 없다는 취지를 밝히고 있습니다.
따라서 이런 사건에서는 “우리는 개별 최고를 받은 적이 없다”는 점, 상대가 채권자 보호 절차를 이행했다는 증거를 제시하지 못한다는 점을 정면으로 다투게 됩니다. 우경이 수행한 사건에서도 이 쟁점을 근거로 분할된 회사들이 연대하여 미지급 공사대금을 지급할 책임이 있다는 판단을 받은 사례가 있습니다. 아울러 상대가 회생·분할 전후로 대표이사 개인의 지급 약속 각서를 써 준 경우, 그 각서가 이후 소송에서 유력한 증거가 되기도 합니다.
소멸시효 — “조금만 기다려 달라”가 가장 위험합니다
도급받은 자의 공사에 관한 채권은 민법상 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 일반 민사채권 10년, 상사채권 5년을 떠올리고 여유가 있다고 판단했다가 권리 자체를 잃는 일이 실제로 발생합니다. 상대방의 “곧 준다”는 말만 믿고 몇 년을 보낸 뒤에는, 증거가 흩어지고 상대의 지급 능력도 나빠져 있는 경우가 대부분입니다.
시효는 재판상 청구, 압류·가압류, 채무 승인 등으로 중단됩니다. 상대가 일부를 변제하거나 지급 각서를 써 주는 것도 채무 승인에 해당할 수 있으므로, 협상 과정에서 남긴 문서를 잘 보관해야 합니다. 반대로 아무런 조치 없이 구두 약속만 반복하는 상황이라면 시효 중단 효과를 기대하기 어렵습니다.
절차 선택 — 무엇부터 해야 하나
| 절차 | 언제 적합한가 | 유의점 |
|---|---|---|
| 내용증명 | 첫 단계. 지급 요청 의사를 명확히 남길 때 | 법적 구조를 갖춰 작성해야 상대의 태도가 달라집니다. 향후 소송·지급명령의 증거가 됩니다 |
| 채권가압류·부동산가압류 | 상대의 재산 처분·명의 변경이 우려될 때 | 소 제기와 동시에, 또는 그 전에 검토합니다 |
| 지급명령 | 다툼의 여지가 적고 금액이 명확할 때 | 상대가 이의하면 소송으로 넘어갑니다 |
| 공사대금 청구 소송 | 하자·기성고·추가공사 등 다툼이 있을 때 | 감정촉탁·현장검증을 함께 설계합니다 |
| 강제집행 | 판결·지급명령 확정 후 | 재산 파악이 선행되어야 실효성이 있습니다 |
금액이 명확하고 다툼이 적다면 지급명령 신청 절차와 활용법이 소송보다 빠르게 집행권원을 확보하는 길이 될 수 있습니다. 반대로 하자·기성고 다툼이 예상된다면 처음부터 본안소송으로 가면서 증거조사를 설계하는 편이 결과적으로 빠릅니다.
판결을 받는 것과 돈을 받는 것은 다릅니다
“이겼으니 곧 입금되겠지”라는 기대가 어긋나는 경우가 많습니다. 고의로 재산을 은닉하는 채무자를 상대로는 판결문 자체가 회수를 보장하지 않습니다. 실무에서는 다음 순서로 움직입니다.
- 소송 전·중 보전처분 — 채권가압류, 부동산가압류로 처분을 막아 두고 동시에 심리적 압박을 만듭니다.
- 판결 확정 후 재산 파악 — 재산명시 신청, 재산조회 신청으로 채무자의 재산을 확인합니다.
- 집행 — 채권압류 및 추심명령, 부동산 강제경매 등으로 현실적 회수에 들어갑니다. 절차의 전체 흐름은 채권압류 및 추심명령 절차와 강제집행 절차 가이드에서 자세히 다룹니다.
- 재산을 빼돌린 경우 — 채무자가 소송 전후로 부동산이나 예금을 가족·지인에게 넘겼다면 사해행위취소 소송으로 원상회복을 구할 수 있습니다.
청구 범위를 짤 때도 원금만 적어 내지 말아야 합니다. 지급 기한 다음 날부터의 지연손해금을 함께 청구해야 하고, 상사거래로 인정되는 구간에는 상사법정이율, 소 제기 후에는 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율이 적용되어 회수 금액이 달라집니다. 미수금 회수의 실제 진행 양상은 미수금 전액 회수 사례도 참고하실 수 있습니다.
유치권을 행사하고 있다면
공사대금을 받지 못한 시공사가 현장을 점유하며 유치권을 주장하는 경우가 있습니다. 유치권은 강력한 수단이지만 점유가 적법하고 계속되어야 하며, 피담보채권과 목적물 사이의 견련성이 인정되어야 합니다. 점유가 끊기거나 점유 방법이 부적절하면 유치권이 부정될 수 있고, 반대로 건축주나 경매 매수인이 명도를 구해 다투게 되기도 합니다. 부동산 인도를 둘러싼 절차의 일반적 흐름은 명도소송 절차 안내에서 확인하실 수 있습니다. 현장 상황과 경매 진행 여부에 따라 판단이 갈리므로, 점유를 시작하기 전에 요건을 검토하시는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약서를 쓰지 않고 구두로 공사했는데 대금을 청구할 수 있나요?
A. 가능합니다. 도급계약은 서면이 필수 요건은 아닙니다. 다만 계약의 존재와 공사 범위, 약정 금액을 견적서·내역서·메시지·입금 내역·현장 사진 등으로 증명해야 하므로, 자료를 시간 순으로 정리해 두는 것이 중요합니다.
Q. 상대방이 하자를 이유로 대금 전액을 못 주겠다고 합니다.
A. 하자의 존재와 보수비용은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 하자가 인정되더라도 통상은 보수비 상당액에 관한 상계나 동시이행의 문제로 다뤄지므로, 그 사유만으로 대금 전부의 지급을 거절하기는 어렵습니다.
Q. 공사대금 청구는 언제까지 해야 하나요?
A. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 기간 계산은 대금 지급기일 등 사안에 따라 달라지므로, 시효가 임박했다면 재판상 청구나 가압류로 중단시키는 조치를 먼저 검토해야 합니다.
Q. 상대 회사가 회생을 신청했습니다. 이제 못 받는 건가요?
A. 회생 절차에 들어갔다고 채권이 사라지는 것은 아닙니다. 회생채권 신고 등 절차 내에서 권리를 행사해야 하고, 절차 종료 후 지급을 약속한 각서가 있거나 회사분할로 책임을 회피하려는 정황이 있다면 별도로 다툴 여지가 있습니다.
Q. 원도급사가 대금을 안 주는데 발주처에 직접 청구할 수 있나요?
A. 하도급법·건설산업기본법이 정한 일정한 사유에 해당하면 발주자에 대한 직접지급청구권을 행사할 수 있습니다. 요건과 청구 시점, 발주자가 이미 지급한 금액의 공제 범위에 따라 결과가 달라지므로 사전 검토가 필요합니다.
Q. 소송에서 이기면 돈은 자동으로 들어오나요?
A. 아닙니다. 상대가 자진해서 지급하지 않으면 재산명시·재산조회로 재산을 파악한 뒤 채권압류 및 추심명령, 강제경매 등 집행 절차를 밟아야 합니다. 소송 전 가압류로 재산을 묶어 두는 것이 회수 가능성을 크게 좌우합니다.
이 글의 검토: 법무법인 우경 최병석 대표변호사 — 서울대학교 법학부 졸업, 대한변호사협회 부협회장, 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사, 주택도시보증공사(HUG) 전문직 위원.
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